פחת על דירה כהוצאה מוכרת לעצמאי שעובד מהבית - רעיון טוב או לא?

[morqi]

שלום לחברי וחברות הפורום המכובדים,
הנה מצב תיאורטי: עצמאי שעובד מהבית ומנכה 25% מההוצאות הרלוונטיות (חשמל, אינטרנט, ארנונה, ועד בית) קנה דירה, נאמר ב-2.5 מיליון שקלים, בלב עיר בישראל.
נאמר שאותו עצמאי גילה שהוא יכול לנכות 4% פחת מדי שנה על הדירה כהוצאה מוכרת במחיר, ובתמורה יהיה עליו לשלם יותר מס שבח (אם וכאשר) יחליט למכור את הדירה.
נניח שאותו עצמאי קנה את הדירה זמן מה לפני המלחמה במחיר גבוה במיוחד והוא לא צופה שיצליח למכור אותה ברווח, אם וכאשר.

האם לנכות פחת מהדירה יהיה הצעד הנכון?
החישוב יהיה 4% מ-2.5 מ' - 100,000 ש"ח, כפול החלק היחסי בדירה שהוא מתכוון לנכות, קרי, 25% - 25,000 ש"ח, פחות שליש שהוא מחיר הקרקע, כלומר בסך הכל: בערך 16,000 ש"ח בשנה.
במידה ומס שבח לא יהיה בעייה (נניח גם שאותו עצמאי שילם המון למתווך, סכום שהוא יוכל לנכות כהמס הנדרש כשהוא ימכור את הדירה), מה הטיעונים נגד? הבנתי שזה בדיוק מסוג השינויים שעלולים לעורר בעירייה חשק לשנות את הסיווג של הדירה ל-"עיסקי" ולשלש את הארנונה. מה עוד?

בהיבט המעשי - האם כדאי לשכור יועץ מס שמתמחה בנושא כדי שייתן הערכה אמינה?

אשמח לשמוע דעות לכאן ולכאן, וכמובן כל מידע חדש שיכול לעזור להטות את הכף



נ.ב. חיפשתי בפורום דיונים קודמים בנושא אבל "פחת" היא מילה קצרה מדי ומנוע החיפוש של הפורום משמיט אותה

 

[FIYaacov]

הבנתי שזה בדיוק מסוג השינויים שעלולים לעורר בעירייה חשק לשנות את הסיווג של הדירה ל-"עיסקי

עבודה מהבית לא הופכת את הארנונה לעסקית.

אלא אם פתחת חנות אבל לזה בכל מקרה תצטרך אישור מראש מהעירייה.

 

[ירח אפל]

אם מדובר בבניין חדש שנבנה מבטון מזויין (כמו רוב החדשים), אז הפחת שמותר בניכוי הוא 2/3 מתוך 2% כפול החלק היחסי שבשימוש העסק.

נניח גם שאותו עצמאי שילם המון למתווך, סכום שהוא יוכל לנכות כהמס הנדרש כשהוא ימכור את הדירה

גם אם שילם המון, הסכום המוכר לצורך מס שבח הוא עד 2% בלבד.

 

[morqi]

אם מדובר בבניין חדש שנבנה מבטון מזויין (כמו רוב החדשים), אז הפחת שמותר בניכוי הוא 2/3 מתוך 2% כפול החלק היחסי שבשימוש העסק.

הבניין חדש (בן 5-6), כן; אז חצי משיעור הניכוי שחשבתי, 2% בשנה במקום 4%? זאת אומרת שבדוגמה לעיל זה אפילו לא 16K בשנה, קרוב יותר ל-8K?

גם אם שילם המון, הסכום המוכר לצורך מס שבח הוא עד 2% בלבד.

מה זאת אומרת? ניתן לנכות רק 2% משיעור עליית ערך הדירה לחישוב מס שבח?

 

[אורי ג.]

הבניין חדש (בן 5-6), כן; אז חצי משיעור הניכוי שחשבתי, 2% בשנה במקום 4%? זאת אומרת שבדוגמה לעיל זה אפילו לא 16K בשנה, קרוב יותר ל-8K?

לפי שנאמר לי מרו"ח יש 2 שיטות חישוב פחת והן שניהם תקינות.

 

[ירח אפל]

הבניין חדש (בן 5-6), כן; אז חצי משיעור הניכוי שחשבתי, 2% בשנה במקום 4%? זאת אומרת שבדוגמה לעיל זה אפילו לא 16K בשנה, קרוב יותר ל-8K?

כן, זה מה שמוגדר בתקנות, כמובן שתתייעץ עם איש מקצוע יועץ מס/רואה חשבון.

מה זאת אומרת? ניתן לנכות רק 2% משיעור עליית ערך הדירה לחישוב מס שבח?

זה אומר שהוצאות שהוא שילם למתווך, מותרות עד שווי 2% מעלות הקניה.
לא דיברתי על עליית ערך, רק על העובדה שציינת המון תשלום למתווך.

לפי שנאמר לי מרו"ח יש 2 שיטות חישוב פחת והן שניהם תקינות.

2 שיטות לחישוב פחת עבור עסק?
אני מכיר שתי שיטות לחישוב פחת עבור דירה המושכרת למגורים,
1. תקנות הפחת הרגילות שהן כמו שציינתי למעלה, בניין בטון 2%, בניינים מדרגה שניה 4%, בערך הנומינלי בניכוי עלות הקרקע.
2. תקנות פחת לדירה המושכרת למגורים, שהן 2% צמוד למדד.

אבל למיטב ידיעתי עבור עסק, מותר רק השיטה הראשונה.

 

[אורי ג.]

2 שיטות לחישוב פחת עבור עסק?
אני מכיר שתי שיטות לחישוב פחת עבור דירה המושכרת למגורים,
1. תקנות הפחת הרגילות שהן כמו שציינתי למעלה, בניין בטון 2%, בניינים מדרגה שניה 4%, בערך הנומינלי בניכוי עלות הקרקע.
2. תקנות פחת לדירה המושכרת למגורים, שהן 2% צמוד למדד.

אבל למיטב ידיעתי עבור עסק, מותר רק השיטה הראשונה.

איני בקיא, יכול להיות.