בדיקת כדאיות - מתלבט ברכישת דירה להשקעה לעומת המשך השקעה בשוק ההון - אשמח לפידבק על החישוב

[omers66]

היי לכולם, אני אשמח בבקשה עם מישהו יוכל לבדוק את החישובים שעשיתי באקסל המצורף לגבי חישוב תשואה עבור דירה שאני חושב לרכוש לשם השקעה (להשכרה).
בגדול עלי:
בן 30 רווק
הון עצמי: 560k
500k מחולק בערך 60/40 במניות ומזומן + 60k בקרן השתלמות מנייתית (נזיל עוד שנתיים, אין כוונה למשוך)
הכנסה: 15k נטו בחודש
הכנסה פנויה להשקעה (worst case): 5k בחודש

אני חושב לאחרונה על רכישה של דירה להשקעה. כלומר, אני מתכנן להשכיר אותה ולהמשיך לגור בשכירות במקום אחר. אין לי נכסי נדל"ן אחרים. (דירה ראשונה)
הדירה באיזור המרכז, מעמד הביניים +-
מחיר הדירה המבוקש: 2,000,000
כלומר אצטרך משכנתא של בערך 1.5 מיליון.

כדי לחשב כדאיות, ניסיתי ליצור גיליון אקסל. ואני אשמח אם מישהו יוכל בבקשה לאשר שעשיתי נכון והכל הגיוני.
כמובן שצריך להניח הנחות. אז:
1) אני מניח שאקבל שכר דירה של בערך 5000 שקלים ושיקח לי חודש למצוא שוכר (כלומר, בחודש הראשון אני משלם משכנתא מלאה).
2) הנחתי החזר משכנתא מאיזה מחשבון באינטרנט- נאמר 8318 ש"ח בחודש ונניח שמתחלק בהתחלה (3750 ריבית + 4568 קרן). כלומר אני מוסיף כל חודש 3318 ש"ח נוספים כדי לשלם משכנתא (מלבד החודש הראשון שבו אני משלם הכל) . ומשאיר לי בערך 5000-3318=1682 נוספים להשקעה בשוק ההון או כל דבר אחר.
3) אני מניח 2% עליה שנתית בערך הנכס. (worst case)
4) עלויות נוספות של 20k (עו"ד ושיפוץ מינימלי)

בסוף כל שנה באקסל אני מחשב מה קורה אם אני מוכר את הנכס ומחזיר את המשכנתא. ועל הרווח מחשב XIRR.

חישוב תשואה על דירה להשקעה

Sheet1 מחיר דירה,משכנתא,שיפוץ ראשוני,עו"ד,סך השקעה ראשונית,עליית ערך דירה שנתי באחוזים,שכר דירה שמשולם,ריבית קבועה 2000000,1500000,10000,10000,520000,2,5000,3 שווי הדירה,משכנתא חודשי,תשלום ריבית חודשי,תשלום קרן חודשי,שארית משכנתא (קרן),שווי דירה מינוס שארית הקרן,השקעה ראשונית/תזרים חודשי/מכירה ב...

docs.google.com

לדוגמא:
נניח שבשנה הראשונה החזרתי משכנתא כל חודש של 8318 ש"ח שמורכבת מ 4568 קרן + 3750 ריבית. (5000 משכר דירה + 3318 נוספים שלי)
כלומר, בשנה הראשונה אחזיר לקרן המשכנתא: 12*4568=54816 ותישאר לי משכנתא (קרן) של 1,445,184 ש"ח
נניח שהייתה עליית מחיר של הדירה כמו שאני צופה 2% אזי מחיר הדירה בסוף השנה יהיה: 2,000,000*1.02=2,040,000
אם אמכור את הדירה ברגע זה ואחזיר את המשכנתא שנשארה יהיה לי:
2,040,000 פחות 1,445,184 = 594,816
על השקעה של 500k + 20k + 12*3318 (סכום ראשוני, עו"ד+שיפוץ+השלמה של משכנתא עבור 12 חודשים). זה נותן ב XIRR תשואה (שנתית?) של 5.5%.
רווח נקי של 35,000 על השקעה של 559,816 לאורך השנה.

אשמח בבקשה להערות/תגובות על האקסל (מילאתי בינתיים רק עבור 3 שנים, אבל זה רק כדי לראות שאין טעויות)
תודה

 

[חוצניק]

אשמח בבקשה להערות/תגובות על האקסל (מילאתי בינתיים רק עבור 3 שנים, אבל זה רק כדי לראות שאין טעויות)

1. תשלומי הריבית שלך שגויים מכיוון שהריבית אמורה לרדת עם חיי המשכנתא - התשלום הראשון בתא C6 צריך להיות 1.5M כפול הריבית השנתית לחלק ל12 ותא D6 צריך להיות ההפרש בין זה לבין התשלום הכולל של 8318. כל תשלום ריבית חודשי צריך להיות מחושב על בסיס שארית הקרן מהתשלום האחרון.
2. הנחת ריבית שנתית של 3% אבל מניח שכבר יגידו לך מבינים גדולים ממני במשכנתאות שיש מסלולים בריביות משתנות/קבועות וכו.
3. חישוב התשואה אמור לקחת את ההכנסות מהנכס (שכירות פלוס עליית ערך) חלקי ערך הנכס. בחישובים ערבבת את תזרים המזומנים עם הכנסות מהנכס, מה שמביא לתוצאה גבוהה בהרבה מהתשואה האמיתית.
4. 1682 שח מרווח תזרימי נשמע לי ממש נמוך בשביל להיות בראש שקט עם משכנתא. תאר לך חודש אחד לא יהיה לך שוכר או השוכר לא ישלם, איך תוכל להתמודד עם זה מבחינה תזרימית.

 

[omers66]

1. תשלומי הריבית שלך שגויים מכיוון שהריבית אמורה לרדת עם חיי המשכנתא - התשלום הראשון בתא C6 צריך להיות 1.5M כפול הריבית השנתית לחלק ל12 ותא D6 צריך להיות ההפרש בין זה לבין התשלום הכולל של 8318. כל תשלום ריבית חודשי צריך להיות מחושב על בסיס שארית הקרן מהתשלום האחרון.
2. הנחת ריבית שנתית של 3% אבל מניח שכבר יגידו לך מבינים גדולים ממני במשכנתאות שיש מסלולים בריביות משתנות/קבועות וכו.
3. חישוב התשואה אמור לקחת את ההכנסות מהנכס (שכירות פלוס עליית ערך) חלקי ערך הנכס. בחישובים ערבבת את תזרים המזומנים עם הכנסות מהנכס, מה שמביא לתוצאה גבוהה בהרבה מהתשואה האמיתית.
4. 1682 שח מרווח תזרימי נשמע לי ממש נמוך בשביל להיות בראש שקט עם משכנתא. תאר לך חודש אחד לא יהיה לך שוכר או השוכר לא ישלם, איך תוכל להתמודד עם זה מבחינה תזרימית.

ממש תודה על התגובה!
1) מתקן. תודה
2) כן, ברור. כרגע זה רק לצורכי פשטות החישוב וכדי לראות שאני מבין מה אני מחשב.
3) בסוף המטרה שלי זה להשוות להשקעה אלטרנטיבית בשוק ההון. לא נכון להתחשב בכך בחישוב התשואה על ידי זה שאני מכניס את ההשקעה שלי (שלילית, כדי להשלים למשכנתא) ? הרי זה כסף שבמקום לשים במניות אני שם על הנכס, בעצם מוסיף לעצמי בעלות על הנכס.
כלומר, אני רוצה תאכלס לדעת עבור סך כל הכסף שהשקעתי מתחילת ההשקעה בנכס מה הרווח שאני עושה. בשביל זה עלי להתחשב בתזרים השלילי שאני מוסיף. אני טועה?
4) יכול להיות שאתה צודק. זה worst case מבחינתי.
שוב תודה

 

[יהודה שוורץ]

ושיקח לי חודש למצוא שוכר (כלומר, בחודש הראשון אני משלם משכנתא מלאה).

אני חושב שכסטנדרט הבנק מתחיל לגבות 3 חודשים אחרי, בכל מקרה אתה יכול לבקש דחייה של חודש.


בנוסף אני בספק אם הבנקים יתנו לך 1.5 מיליון על בסיס הכנסה זו בלבד.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אתה גבולי מאוד על המשכנתא.

בנוסף, עשית קצת סלט בחישובים, הנחת הנחות שמרחיקות אותך מלקבל מספר משקף והחסרת מספר דברים. ממליץ לך להתחיל מפה:
1. https://www.hasolidit.com/kehila/threads/חישוב-תשואה-על-דירה-להשקעה.5800/
2. https://www.hasolidit.com/kehila/threads/חישוב-תשואה-על-דירה-עם-משכנתא.17055/

 

[itsikad]

בנוסף למה שכתבו מעליי:
1. ההחזר החודשי המקסימלי שהבנק יאשר הוא שליש מההכנסה (אפשר לעקוף את זה לדוג׳ אם ההורים יהיו ערב משלם כלומר החלק מהמשכנתא שמעל שליש ירד מחשבונם).
2. אתה שם כמעט את כל החסכונות הנזילים שלך ואחוז מימון מקסימלי, המשמעות היא שהריביות יהיו גבוהות ושאם תצטרך להכניס עוד כסף לעסקה הזו (תיווך, שמאות, שיפוץ וכו׳) תצטרך לאכול מהכרית ביטחון שלך או במקרה הגרוע לא יהיה לך מאיפה להביא אותו.
3. ההנחה ששווי הנכס עולה ב-2% לשנה היא לא worst case.

 

[omers66]

אתה גבולי מאוד על המשכנתא.

בנוסף, עשית קצת סלט בחישובים, הנחת הנחות שמרחיקות אותך מלקבל מספר משקף והחסרת מספר דברים. ממליץ לך להתחיל מפה:
1. https://www.hasolidit.com/kehila/threads/חישוב-תשואה-על-דירה-להשקעה.5800/
2. https://www.hasolidit.com/kehila/threads/חישוב-תשואה-על-דירה-עם-משכנתא.17055/

בלינק ה-2 ששלחת יש הסבר של המשתמש Lali לצורת החישוב:

חישוב תשואה על דירה עם משכנתא

בקצרה, איך מחשבים תשואה על דירה עם משכנתא? בפירוט, אנחנו זוג צעיר בעל הון של כ400k (רובו המוחלט מושקע בשוק ההון) ואני חושב על קניית דירה להשקעה. אני מבין איך מחשבים תשואה של נכס (שכירות*11 חלקי ערך הדירה) ואני מבין איך מחשבים תזרים מזומנים שבהון העצמי מייצר (שכד לשנה מינוס משכנתא לשנה חלקי הון...

www.hasolidit.com

אני חושב שאני עושה בדיוק את אותו הדבר.. אבל לא בטוח...
תוכל אולי לנסות להסביר מה אני לא עושה נכון או שונה?

תודה רבה לכולם על התגובות!