בירור מחירי נכסים שנמכרו -- לצורך הצעה ומו״מ

[auto_trader]

לאחרונה כחלק מהתהליך ה״נעים״ של חיפוש בתים, התעורר הצורך לבדוק את רמת המחירים באיזור, ובפרט לפני הגשת הצעה. כמובן שיש את אתר רשות המסים ואת אתר הנדל״ן הממשלתי, אבל נראה שהם מתעדכנים באיחור ניכר, של רבעון לפחות. זה אמור להיות קצב מספק, אך למעשה בגלל הטירוף שקיים כבר כשנה באזורי הביקוש, קשה מאוד להבין אם המחיר שהמוכרים מתעקשים עליו הוא ריאלי או לא (כלומר, ברור שהוא לא ריאלי מול נכס שנמכר לפני 3-4 חודשים, אך קשה לדעת האם ריאלי מול נכס שנמכר לפני כמה שבועות פשוט כי המידע אינו זמין).
מה עושים בכזו סיטואציה ועם מי אפשר לבדוק מחיר ריאלי? זה ברור שהמתווכים אינם הוגנים ואינם לצד הקונה, כך שאינם רלבנטיים. כך לדוגמא הצעתי הצעה לנכס לא מזמן, שתומחר ב-20-25% יותר מנכס שנמכר רק בסוף אוקטובר האחרון, קל וחומר יותר מנכסים שנמכרו מוקדם יותר ב-2021. ההצעה סורבה והמוכר סירב להתגמש אפילו בשקל אחד ממחיר המכירה שנקב בו, למרות עבודת ריכוך משמעותית של המתווכת. חשוב לציין שלא היו מתחרים על הנכס וזו הייתה ההצעה הראשונה והיחידה שהמוכרים קיבלו. מה עושים בכזו סיטואציה? לא היה אכפת לי לשלם את המחיר אם הייתי מקבל אינדיקציה שהוא סביר וזה לא שוד לאור היום (כפי שזה מרגיש כרגע).

 

[בת העמק]

אך למעשה בגלל הטירוף שקיים כבר כשנה באזורי הביקוש, קשה מאוד להבין אם המחיר שהמוכרים מתעקשים עליו הוא ריאלי או לא

אז למה לך לקנות דווקא בזמנים של שוק בטירוף?
ואם אתה לא יכול להתאפק, תשלם ברצון את המחיר של חוסר יכולת להבין מה המחיר הנכון.

 

[auto_trader]

אז למה לך לקנות דווקא בזמנים של שוק בטירוף?
ואם אתה לא יכול להתאפק, תשלם ברצון את המחיר של חוסר יכולת להבין מה המחיר הנכון.

גרים כבר שנים בשכירות באותה דירה עם בעלים מדהימים, אבל המשפחה גדולה מדיי עבור הדירה, וגם חשבון הבנק גדל במידה כזו שזה לא הגיוני לספוג את חוסר הוודאות של שכירות עם ילדים קטנים ותלות בקהילה ובמסגרות חינוך. אם הייתי יודע שיש סבירות גבוהה שהטירוף בשוק יירגע, הייתי חורק שיניים עוד קצת זמן ולא הייתי נלחץ לקנות. העניין זה שאף אחד לא יודע, ומי אמר שלא תהיה עלייה נוספת של 15-20% ב-2022 במחיר באיזורים בהם רלבנטי לי לקנות? במקרה כזה אני יכול לצאת קרח מכאן ומכאן -- גם להמתין שנה+ בדירה שקטנה עליי, וגם לשלם מחיר יקר משמעותית בעוד שנה.

 

[האזרח הקטן]

אני מוצא באתר של רשות המיסים גם עסקאות שבוצעו ב 24.2.

 

[auto_trader]

אני מוצא באתר של רשות המיסים גם עסקאות שבוצעו ב 24.2.

בהחלט ייתכן שזו עיסקה שדווח עליה מוקדם. בכמה אזורים שאני מחפש, אני יודע בוודאות על עיסקות מינואר שטרם דווחו (למיטב זכרונית יש משהו כמו 60 או 90 יום מהעסקה לחובת דיווח לרשות המסים, ומן הסתם כנראה גם עובר זמן עד שמעדכנים שם).

 

[yossik]

שים תרמיל על גב, נעלי ספורט ותשוטט בשכונות שמתאימות לך ותחפש שלטים 'למכירה'
יש כמובן שלטים של מתווכים אבל תנפנף אותם לאחר שיחה טלפונית.
זה מה שאני עשיתי ורכשתי לעצמי נכס למגורים במחיר הוגן.

 

[האזרח הקטן]

בהחלט ייתכן שזו עיסקה שדווח עליה מוקדם. בכמה אזורים שאני מחפש, אני יודע בוודאות על עיסקות מינואר שטרם דווחו (למיטב זכרונית יש משהו כמו 60 או 90 יום מהעסקה לחובת דיווח לרשות המסים, ומן הסתם כנראה גם עובר זמן עד שמעדכנים שם).

רוב העסקאות מדווחות תוך ימים בודדים. אין לעורכי הדין סיבה להתעכב עם זה חודשיים, במיוחד שזה גם מעכב את היכולת של הקונה להשלים את לקיחת המשכנתא.
אם אתה יודע על עסקאות ספציפיות שבוצעו בינואר, תנסה ליצור קשר עם המוכרים.

 

[auto_trader]

שים תרמיל על גב, נעלי ספורט ותשוטט בשכונות שמתאימות לך ותחפש שלטים 'למכירה'
יש כמובן שלטים של מתווכים אבל תנפנף אותם לאחר שיחה טלפונית.
זה מה שאני עשיתי ורכשתי לעצמי נכס למגורים במחיר הוגן.

הלוואי וזה היה רלבנטי באיזורים בהם אני מחפש... אין שלטים למכירה או אפילו אנשים פרטיים שאפשר לדבר איתם, הכל עובר אך ורק דרך תיווך.

 

[חתול לילה]

אין שלטים למכירה או אפילו אנשים פרטיים שאפשר לדבר איתם, הכל עובר אך ורק דרך תיווך

אני יודע שכמו הישראלי המצוי אתה "לא רוצה לצאת פראייר".

אבל אם המתווך ימצא לך דירה שמתאימה לצרכים ולתקציב, לא שווה לשלם עוד 2% ?

מניסיון, האלטרנטיבה שלך היא לחפש עוד חודשים בלי למצוא כלום.

 

[auto_trader]

אני יודע שכמו הישראלי המצוי אתה "לא רוצה לצאת פראייר".

אבל אם המתווך ימצא לך דירה שמתאימה לצרכים ולתקציב, לא שווה לשלם עוד 2% ?

מניסיון, האלטרנטיבה שלך היא לחפש עוד חודשים בלי למצוא כלום.

כנראה שלא הסברתי את עצמי מספיק טוב… כל הנכסים שראיתי עד כה הם דרך תיווך, לא ממש הייתה לי ברירה. אין לי בעיה לשלם תיווך במצב שנוצר, הבעיה היא שכשאני בא לתת הצעה לא תמיד ברור מה המחיר הסביר, בזה המתווך לא ממש יעזור כי הוא מטעם המוכר ולא מטעמי.

 

[חתול לילה]

בזה המתווך לא ממש יעזור כי הוא מטעם המוכר ולא מטעמי.

האינטרס של המתווך הוא שהעסקה תבוצע, לכן הוא ינסה לפשר ביניכם (ברוב המקרים).
אבל כן, עדיף שתכיר את רמת המחירים בשוק ליתר בטחון.

 

[half-solid]

עדיף חובה שתכיר את רמת המחירים

למתווכים יש חוש ריח מעולה.
יודעים לזהות כשלים, כולל חוסר הבנה כלשהו מאוד הצדדים (כולל כמובן חוסר הכרת מחירים).

אם תלך לראות דירה בלי להכיר, יטרפו אותך בלי מלח.

 

[צדיק נסתר]

ומה זה משנה מה המחיר ההוגן?
ומה זה בכלל מחיר הוגן?
יש קונה מרצון ומוכר מרצון
יכול להיות שבמערכת השיקולים שלי הדירה שווה לי את המחיר
ויכול להיות שלא
אין קשר לכמה נמכרה דירה אחרת שלא הבאת דוח שמאי שמשווה בינהם

השאלה היותר מהותית היא האם יש לך פחד מFOMO או מלא לצאת פרייאר
ומה המשמעות של הפער במחיר בין מה שהמוכר מבקש למה שאתה מוכן לשלם
גם משא ומתן צריך לדעת לנהל
מציע לך להגדיר תקציב לגשת למוכר ולנסות לקדם את העסקה
אם הוא רוצה למכור תצליח
אם הוא רק רוצה לבדוק את שווי השוק הוא לא ימכור

 

[האזרח הקטן]

ומה זה משנה מה המחיר ההוגן?
ומה זה בכלל מחיר הוגן?
יש קונה מרצון ומוכר מרצון
יכול להיות שבמערכת השיקולים שלי הדירה שווה לי את המחיר

אמירה מאוד משונה. אדם רוצה לרכוש במחיר שוק ולא במחיר גבוה ממחיר שוק שלא לצורך. אם המחיר גבוה ממחיר השוק, סבירות גבוהה שיימצא מוכר אחר שימכור במחיר נמוך יותר נכס דומה.
למחיר הקניה יש גם השפעה על אישור הבנק למשכנתא בגובה הנדרש ולמחיר שהיא תעלה לקונה.

האם כשאתה קונה מוצר כלשהו בסופר אתה מתעלם מהעלות של מוצרים דומים או מהמחיר ברשתות אחרות?
האם כשאתה קונה מנייה אתה מתעלם ממחיר השוק ומוכן לשים לימיט גבוה בהרבה ממחיר השוק?

 

[חתול לילה]

אמירה מאוד משונה. אדם רוצה לרכוש במחיר שוק ולא במחיר גבוה ממחיר שוק שלא לצורך.

השאלה מה יותר חשוב לך, לרכוש נכס שמתאים לך או לא לצאת פראייר.

סבירות גבוהה שיימצא מוכר אחר

אך לא וודאות.

האם כשאתה קונה מנייה אתה מתעלם ממחיר השוק ומוכן לשים לימיט גבוה בהרבה ממחיר השוק?

בדוגמה הזו: נניח שניתחת חברה בסחירות נמוכה והגעת למסקנה שהיא שווה 80. אבל מה לעשות, העסקה האחרונה שהתבצעה הייתה במחיר 60 ("= מחיר שוק") ועכשיו כל ההצעות הן רק 70 ומעלה ואין קונים. האם במקרה הזה אתה מחכה שהמחיר ירד?

 

[צדיק נסתר]

אמירה מאוד משונה. אדם רוצה לרכוש במחיר שוק ולא במחיר גבוה ממחיר שוק שלא לצורך. אם המחיר גבוה ממחיר השוק, סבירות גבוהה שיימצא מוכר אחר שימכור במחיר נמוך יותר נכס דומה.
למחיר הקניה יש גם השפעה על אישור הבנק למשכנתא בגובה הנדרש ולמחיר שהיא תעלה לקונה.

ממש לא משונה אלא מנסיון חיים
בכל מקרה השמאי של הבנק יעריך את זה בפחות ממחיר העיסקה
גם זה מנסיון
עובדתית הוא לא מוצא משהו אחר ומתלבט בין שתי דירות
ולכן ההחלטה שלו היא אם הוא רוצה את הדירה הזו או לא

 

[האזרח הקטן]

השאלה מה יותר חשוב לך, לרכוש נכס שמתאים לך או לא לצאת פראייר.

לרכוש נכס שמתאים לך לא אומר לשלם עליו כל מחיר.

אך לא וודאות.

נכון. אבל הקונה כבר ניסה להתגמש והציע הצעה שגבוהה ב25% מדירה דומה שנמכרה לפני 3 חודשים, והמוכר מנסה לגזור עליו עוד קופון. יותר סביר שהמוכר מנותק משווי הנכס ולא ימצא קונה.

בדוגמה הזו: נניח שניתחת חברה בסחירות נמוכה והגעת למסקנה שהיא שווה 80. אבל מה לעשות, העסקה האחרונה שהתבצעה הייתה במחיר 60 ("= מחיר שוק") ועכשיו כל ההצעות הן רק 70 ומעלה ואין קונים. האם במקרה הזה אתה מחכה שהמחיר ירד?

אבל זו בדיוק הנקודה - הוא מנסה להבין מהו המחיר ה"נכון" . הוא כבר הציע 25% יותר והמוכר סירב. יש הבדל בין לנסות להתמקח על 5% לבין עשרות אחוזים.

 

[האזרח הקטן]

בכל מקרה השמאי של הבנק יעריך את זה בפחות ממחיר העיסקה

לא תמיד. אם הקנייה במחיר דומה לעסקאות אחרות, הוא יכול להעריך את זה במחיר הקניה. וגם יש הבדל בין 10% פחות ממחיר הקניה לבין 30% פחות.

 

[auto_trader]

לרכוש נכס שמתאים לך לא אומר לשלם עליו כל מחיר.

נכון. אבל הקונה כבר ניסה להתגמש והציע הצעה שגבוהה ב25% מדירה דומה שנמכרה לפני 3 חודשים, והמוכר מנסה לגזור עליו עוד קופון. יותר סביר שהמוכר מנותק משווי הנכס ולא ימצא קונה.

אבל זו בדיוק הנקודה - הוא מנסה להבין מהו המחיר ה"נכון" . הוא כבר הציע 25% יותר והמוכר סירב. יש הבדל בין לנסות להתמקח על 5% לבין עשרות אחוזים.

חשוב לי לתקן -- מחיר השיווק שננקב ע״י המוכר הוא גבוה ב-20-25% מדירה דומה שנמכרה לפני 3 חודשים. אני הצעתי הצעה שהיא נמוכה יותר ב-7.5% ממחיר השיווק, ונדחיתי על הסף, עם אמירה שלא יירדו בשקל ממחיר השיווק.

 

[half-solid]

מחיר השיווק שננקב ע״י המוכר הוא גבוה ב-20-25% מדירה דומה שנמכרה לפני 3 חודשי

לפי דה מרקר, שטוענים שיש עליות חודשיות של 10%, יצאת בזול