למה אנשים פשוט לא קונים דירות, במקום לשכור דירה

[kongi]

המשקיעים המתוחכמים קונים X.

ֿלמי שיש כסף הוא הולך ל-Y .

למה הוא לא השקיע מיליונים בסנופי ?

לפי ההגיון הזה אני צריך לשים את כל כספי בהימורים אלטרנטיבים.. כי יש לא מעט אנשים שיש להם כסף שזה מה שהם עושים.

 

[האזרח הקטן]

רק לפני חודשיים קראתי שעידן רייכל, הזמר, קנה בניין שלם בתל אביב.

אנשים לא טיפשים……
ֿלמי שיש כסף הוא הולך לנדל״ן .

אולי תשאל את רייכל, למה הוא לא השקיע מיליונים בסנופי ?

זה שסלב כזה או אחר בחר באפיק השקעה א׳ ולא ב׳ לא אומר שהוא עשה בחירה טובה, ובמקרה של רייכל גם אין לך מושג האם לו גם השקעה בבורסה.

 

[בתאל השאפתנית]

אם אלטרנטיבה השקעתית מניבה תשואה גבוה יותר למה להשקיע בנדלן?

אשמח לשמוע על האלטרנטיבות...

למה להשקיע בנדל''ן? כי הרבה מדברים על זה, וזה כנראה פסיכולוגיה ישראלית נטו - דירה משלך ((שזה חתיכת מחוייבות וזה לא ממש השקעה..))
ולהשקיע בנדל''ן בהשקעות, זה כי אנשים רבים אוהבים לראות פיזית את המוצר שלהם, אין כמו 4 קירות והתחושה הזאתי שקשה להסביר אותה במילים..
בהחלט התשוקה שלי אך אני כרגע דיי רחוקה מלהיות משקיעה בנדל''ן...

 

[גרהם]

זה שסלב כזה או אחר בחר באפיק השקעה א׳ ולא ב׳ לא אומר שהוא עשה בחירה טובה, ובמקרה של רייכל גם אין לך מושג האם לו גם השקעה בבורסה.

נכון ובנוסף לכך אף אחד לא יודע באמת במה הסלב משקיעים, מלבד רואה החשבון שלהם ופקיד השומה, וגם זה לא תמיד. לכתבות בעיתון יש אינטרסים שונים ומשונים מלבד דיווח על המציאות.

 

[AlexNOSAM]

אוסיף ואומר לפות"ש קודם כל שיש הרבה אנשים שכן קונים דירות, אפילו בלי לחשוב על זה יותר מדיי. מי אמר שלא? מאמין שאחוז האנשים בעלי הדירות בישראל הוא מהגבוהים בעולם. אנסה לחפש אסמכתא לכך, אם מישהו מכיר שישתף

אני יודע על איזה סטטיסטיקה אתה מדבר. אחוז הבעלות על ישראל יחסית למדינות אירופאיות גבוה אבל יש מדינות כמו ארגנטינה שבגלל המצב המוניטרי 95% מהאנשים גרים בבעלות. בישראל זה משהו כמו 75% אבל ירד לאזור ה-70% כי הדור הצעיר לא מצליח לקנות. המגמה בירידה.

בדרך כלל מדינות עם אחוז בעלות גבוה אלה מדינות עניות כמו במזרח אירופה - ששם כולם קיבלו את הדירה שהם גרו בה מטעם מהמפלגה הקומוניסטית כשהיתה הפרטה בשנות ה-90.

@Camel דווקא לאדם צעיר אני חושב שלא כדאי לקנות. כי לקנות דירה זה כמו לזרוק עוגן איפשהו ולא להיות מסוגל לשוט יותר. אפילו אם אתה משכיר אותה.
אני בן 30 עובד הייטק והיו לי 2 אפשרויות רציניות לקנות ובסוף ויתרתי.

אחת הבעיות היא שאתה לא יודע על אילו הזדמנויות אתה מוותר בזה שאתה מעגן את החיים שלך. אולי זה אחלה כדי לגדל ילדים, לא יודע… אני לא הורה, אבל אני זוכר שזה היה ממש קשה לעבור דירות כל הזמן בתור ילד.

אבל אם אתה צעיר ורווק, אתמול אולי בתקופת הלימודים גרת בחדרה, היום עברת לתל אביב לעבוד אחרי התואר, ומחר תקבל הצעת עבודה בארה״ב שאי אפשר לסרב לה. אתה לא רוצה שברגע שתפתח ההצעה אתה תמצא את עצמך מדבר עם מתווך על מכירה… מכיר כמה אנשים במצב הזה שמכרו בדוחק לפני מעבר לקנדה/ארה״ב.

או שמצאת איזה מדינה שלווה שאת רוצה להיות שם לטווח ארוך. או שאת מהאנשים האלה בארץ שרוצים לברוח לגור איפשהו בפריפריה…
אישית, אני ממש נחרד לחשוב כמה הזדמנויות היו פוסחות לי מעל הראש אם הראש שלי היה עכשיו עסוק בהחזרי משכנתא ותחזוקת דירה.

 

[Camel]

אתה

אני יודע על איזה סטטיסטיקה אתה מדבר. אחוז הבעלות על ישראל יחסית למדינות אירופאיות גבוה אבל יש מדינות כמו ארגנטינה שבגלל המצב המוניטרי 95% מהאנשים גרים בבעלות. בישראל זה משהו כמו 75% אבל ירד לאזור ה-70% כי הדור הצעיר לא מצליח לקנות. המגמה בירידה.

בדרך כלל מדינות עם אחוז בעלות גבוה אלה מדינות עניות כמו במזרח אירופה - ששם כולם קיבלו את הדירה שהם גרו בה מטעם מהמפלגה הקומוניסטית כשהיתה הפרטה בשנות ה-90.

@Camel דווקא לאדם צעיר אני חושב שלא כדאי לקנות. כי לקנות דירה זה כמו לזרוק עוגן איפשהו ולא להיות מסוגל לשוט יותר. אפילו אם אתה משכיר אותה.
אני בן 30 עובד הייטק והיו לי 2 אפשרויות רציניות לקנות ובסוף ויתרתי.

אחת הבעיות היא שאתה לא יודע על אילו הזדמנויות אתה מוותר בזה שאתה מעגן את החיים שלך. אולי זה אחלה כדי לגדל ילדים, לא יודע… אני לא הורה, אבל אני זוכר שזה היה ממש קשה לעבור דירות כל הזמן בתור ילד.

אבל אם אתה צעיר ורווק, אתמול אולי בתקופת הלימודים גרת בחדרה, היום עברת לתל אביב לעבוד אחרי התואר, ומחר תקבל הצעת עבודה בארה״ב שאי אפשר לסרב לה. אתה לא רוצה שברגע שתפתח ההצעה אתה תמצא את עצמך מדבר עם מתווך על מכירה… מכיר כמה אנשים במצב הזה שמכרו בדוחק לפני מעבר לקנדה/ארה״ב.

או שמצאת איזה מדינה שלווה שאת רוצה להיות שם לטווח ארוך. או שאת מהאנשים האלה בארץ שרוצים לברוח לגור איפשהו בפריפריה…
אישית, אני ממש נחרד לחשוב כמה הזדמנויות היו פוסחות לי מעל הראש אם הראש שלי היה עכשיו עסוק בהחזרי משכנתא ותחזוקת דירה.

אתה לא חייב למכור בדוחק, אתה יכול להשכיר.
וחוץ, יש משפחה שיכולה לעזור לך למכור.
העיניין הוא שברגע שאתה קונה דירה, זה נכס זה הון שאתה יכול להמיר בסופו של דבר בכסף נזיל תוך פחות משנה בלי ירידה בהשקעה שלך.
אז עדיף להשקיע ולא לשלם שכירות מאשר לא להשקיע לא להיות בעל הון ולשלם שכירות.
אבל כמובן זה תלוי גם באופי, זה יותר מתאים לזוגות שהם יודעים שהם הולכים להתחתן ולהקים משפחה.

 

[Camel]

נכון, לא הדגשתי מספיק שהפואנטה היא שאם זה רעיון כזה טוב, למה לעצור בדירה אחת? למה לא לקנות כמה שיותר דירות?

בנוסף, אין ספק שדירה זו השקעה לא רעה, אבל היא לא עדיפה בהרבה, או בכלל, על השקעות אחרות, אחרת כאמור המשקיעים המתוחכמים היו קונים רק דירות.

למה לא לקנות כמה דירות?
כי לאנשים יש בקושי כסף לקנות דירה אחת אם בכלל.
אנשים בארץ לא יודעים לא לחסוך ולא להשקיע.

 

[AlexNOSAM]

אתה לא חייב למכור בדוחק, אתה יכול להשכיר.

להשכיר כשאתה גר במרחק של יותר משעתיים נסיעה זה סיפור גם אם אתה גר ומשכיר בתוך ישראל…

וכל המשפחות המדוברות קנו בכסף הזה את הבית הראשון שלהם בקנדה. אז ברור שהם היו צריכים את הכסף כמה שיותר מהר ולא לחפש שוכרים לנהל מרחוק…

וחוץ, יש משפחה שיכולה לעזור לך למכור.

אתה מניח פה הנחה מאוד נדיבה שמשום מה אנשים זורקים מאוד בקלות. לא לכולם יש הורים מפרגנים/משפחה מתפקדת שאפשר לסמוך עליה עם הנכס הכי יקר שלך.

זה קצת כמו להניח שלכולם יש הורים שגרים בבעלות ובלי משכנתא כבר וכל הילדים יכולים ליטול כנגד הנכס שלהם.

העיניין הוא שברגע שאתה קונה דירה, זה נכס זה הון שאתה יכול להמיר בסופו של דבר בכסף נזיל תוך פחות משנה בלי ירידה בהשקעה שלך.
אז עדיף להשקיע ולא לשלם שכירות מאשר לא להשקיע לא להיות בעל הון ולשלם שכירות.

למה, אני לא בעל הון עכשיו עם תיק ההשקעות שלי? אני אפילו מקבל דיווידנדים בכלל לא רעים.
רק שעל תיק ההשקעות יש לי מינוף של אולי 10% ולא 70%. אני לא משלם ריבית מסיבית לבנק כל חודש. ועכשיו אני יכול לעבור לחו״ל בראש שקט - רק להסדיר את העניין עם בעל הבית שאני שוכר ממנו תוך חודש־חודשיים וזהו.

אבל כמובן זה תלוי גם באופי, זה יותר מתאים לזוגות שהם יודעים שהם הולכים להתחתן ולהקים משפחה.

לדעתי, היתרון היחיד שיש לנוטל המשכנתא על פני השוכר זה שהנוטל הוא בעל הבית של עצמו (כל עוד הוא משלם לבנק) ולא צריך לעבור דירות כל הזמן, בהנחה שהוא גם גר בבעלות.
כלומר, אם אתה יודע שאתה רוצה לחיות במקום א׳ ולהבטיח זאת ושלא תיאלץ לעבור אם עוד כמה שנים האזור יתפתח עוד והמחיר ידחוק אותך החוצה.

מאוד שימושי כשמגדלים ילדים. לא בטוח כל כך שימושי לרווק שפתוח להזדמנויות חו״ל או סתם רחוק.

 

[ווטרן-טירון]

לדעתי, היתרון היחיד שיש לנוטל המשכנתא על פני השוכר זה שהנוטל הוא בעל הבית של עצמו (כל עוד הוא משלם לבנק) ולא צריך לעבור דירות כל הזמן, בהנחה שהוא גם גר בבעלות.

הנחה מאוד אופטימית שכנראה נובעת מהסיפור ההיסטורי של דור ההורים שלנו. עבורנו אין שום גרנטי לכך שבסופו של דבר נוכל להחזיר את המשכנתא אחרי 25-30 שנה מהיום. וגם אם נצליח, אין שום גרנטי לכך שערך הדירה שלנו ימשיך להעלות או אפילו יחזור אי-פעם לערכו הנוכחי שהוא בועתי בכל קנה מידה לדעתי האישית.

זאת גם הזדמנות טובה לציין שנקודת מבט אפשרית נוספת על המשכנתא היא פשוט כחוב. אנחנו דה-פקטו לא הבעלים של הבית עד שלא נחזיר את החוב שלנו לבנק.

אגב, חוסר יכולת או רצון לעבור דירות כל הזמן לא תמיד מהווה יתרון. זה עלול להשפיע על כושר ההשתכרות, על מציאת בני זוג וכן הלאה. משיחות והתכתבויות עם חבר'ה שזכו במחיר למשתכן, התרשמתי שהרבה מהם מתכננים להשכיר את הדירה שלהם ולגור במרכז. בהצלחה עם זה כשרוב השכנים שלך כנראה מתכוונים לעשות בדיוק את אותו הדבר, ובהצלחה עם יוקר המחייה שלא בטוח יאפשר לבצע את האסטרטגיה הזאת לאורך זמן.

אבל לא באמת ניתן לדון בצורה אובייקטיבית על שוק שהוא מאוד מעוות, מסונדל, ומופצץ בכשלי שוק. ואולי גם מזכיר פיאודליזם במובן מסוים.

 

[bigbang]

למה לא לקנות כמה דירות?
כי לאנשים יש בקושי כסף לקנות דירה אחת אם בכלל.

אני מדבר על אנשים שיש להם כסף. למה משקיעים בשוק ההון כשיש אלטרנטיבה כזו טובה של דיור?
למה ה"טמבלים" בבנק מלווים לאנשים כסף לקנות דירות ולא פשוט עושים את זה בעצמם?
למה מכרזי דירות להשכרה לטווח ארוך נכשלים אחד אחרי השני ועוד אחרי שהמדינה מציעה סבסוד (למוסדיים)?

אנשים בארץ לא יודעים לא לחסוך ולא להשקיע.

איך זה טיעון כלכלי לטובת השקעה בדיור?

 

[Dončić]

העיניין הוא שברגע שאתה קונה דירה, זה נכס זה הון שאתה יכול להמיר בסופו של דבר בכסף נזיל תוך פחות משנה בלי ירידה בהשקעה שלך.
אז עדיף להשקיע ולא לשלם שכירות מאשר לא להשקיע לא להיות בעל הון ולשלם שכירות.
אבל כמובן זה תלוי גם באופי, זה יותר מתאים לזוגות שהם יודעים שהם הולכים להתחתן ולהקים משפחה.

אני לא מבין מה הטענה שלך, שאתה לא מסוגל לחסוך ולהשקיע אלא אם כן מכריחים אותך?
ולמה אתה מתעלם מההון העצמי שצריך לשלם בדירה? ומההפרש בין ההחזר החודשי שתצטרך לשלם לעומת מגורים בשכירות באותה דירה?

 

[Paranoid]

אשמח לשמוע על האלטרנטיבות...

למה להשקיע בנדל''ן? כי הרבה מדברים על זה, וזה כנראה פסיכולוגיה ישראלית נטו - דירה משלך ((שזה חתיכת מחוייבות וזה לא ממש השקעה..))
ולהשקיע בנדל''ן בהשקעות, זה כי אנשים רבים אוהבים לראות פיזית את המוצר שלהם, אין כמו 4 קירות והתחושה הזאתי שקשה להסביר אותה במילים..
בהחלט התשוקה שלי אך אני כרגע דיי רחוקה מלהיות משקיעה בנדל''ן...

יש מספר לא מבוטל של אלטרנטיבות, אני לא הולך למנות אותן כאן כי זה מיותר.
את יכולה לקרוא על המוצלחות והפשוטות שבהן ממש כאן בפורום.
אחד היתרונות של הרבה מהאלטרנטיבות האלה הן שההשקעה הראשונית בהן היא משמעותית קטנה יותר
מאשר התחלת השקעה בנדלן פיזי (בטח בארץ).
אם את מוצאת את עצמך מתקשה להגיע לסכום הראשוני להשקעה בנדלן, תוכלי להתחיל להשקיע באמצעות האלטרנטיבות.

בכל מקרה נשמע שיש לך הרבה עבודה לעשות, אז מאחל לך הרבה בהצלחה.

 

[albert yaron]

איך זה טיעון כלכלי לטובת השקעה בדיור?

ככלל אני בדעה שהשקעה בנדל"ן היא לא אופטימלית חלופות אחרות. עם זאת, אני כן חושב שזה השיקול העיקרי מדוע לרכוש דירה, ומדוע לרוב האנשים זו השקעה שקל יחסית להצליח איתה.
בגלל שהשקעות זה משחק שהפסיכולוגיה בו היא כל כך משמעותית אז גם השקעה שמבחינת המספרים היא רמה ג' או ד', אם היא מספקת את התנאים הפסיכולוגיים המתאימים, יכולה להתאים כהשקעה אופטימלית.

במשכנתא פחות או יותר כופים עליך לחסוך בגלל החזר הקרן.
כמו כן, זה יחסית קל פסיכולוגית ומעשית להחזיק בדירה בין אם למגורים ובין אם להשקעה תקופות ארוכות עד ארוכות מאוד (עשרות שנים). כך שהסיכוי שלך להרוויח ולא לעשות שטויות בדרך הוא גדול.

 

[bigbang]

ככלל אני בדעה שהשקעה בנדל"ן היא לא אופטימלית חלופות אחרות. עם זאת, אני כן חושב שזה השיקול העיקרי מדוע לרכוש דירה, ומדוע לרוב האנשים זו השקעה שקל יחסית להצליח איתה.
בגלל שהשקעות זה משחק שהפסיכולוגיה בו היא כל כך משמעותית אז גם השקעה שמבחינת המספרים היא רמה ג' או ד', אם היא מספקת את התנאים הפסיכולוגיים המתאימים, יכולה להתאים כהשקעה אופטימלית.

במשכנתא פחות או יותר כופים עליך לחסוך בגלל החזר הקרן.
כמו כן, זה יחסית קל פסיכולוגית ומעשית להחזיק בדירה בין אם למגורים ובין אם להשקעה תקופות ארוכות עד ארוכות מאוד (עשרות שנים). כך שהסיכוי שלך להרוויח ולא לעשות שטויות בדרך הוא גדול.

אני לא חולק עליך, אך שים לב שנושא השרשור הוא מדוע יש אנשים שלא קונים דירה...

 

[המצבר]

אני לא קונה,(28) כי אין לי הון עצמי גבוה ולא בא לי לקחת משכנתא גבוהה
בינתיים מפזר במדדים (וקרנות כספיות) ומחכה לכרטיס לוטו של המחיר למשתכן, אחרת לא רואה סיבה אחרת לזוג צעיר לקנות במחירים כאלה מטורפים ובסביבת ריבית כזאת גבוהה,מעדיף "לזרוק" כסף על שכירות ולישון טוב בלילה מאשר לקנות דירה לבנק...

 

[outsider]

אני לא חולק עליך, אך שים לב שנושא השרשור הוא מדוע יש אנשים שלא קונים דירה...

מהמקור הבא: אחוזי הבעלות על נדל"ן לפי מדינה לי נראה שהצורך בבעלות על דירה הוא פונקציה של האטרקטיביות של שוק הדירות להשכרה. במדינות גרמאניות (אוסטריה, גרמניה, שוויץ) לשוכר יש תנאים טובים מאוד ולכן שכירות היא נפוצה. בישראל המצב מורכב, מצד אחד מחירי השכירות זולים, מצד שני השוק קשה. יש תחרות, אין דיור לטווח ארוך, הדירות לא מתוחזקות, צריך בכל מעבר לרהט את הדירה, ובעלי הבית הם אנשים פרטיים שאינם מקצועיים בתחום.
ניתוח פיננסי טוב של בן פליקס שגם פה לא מאכזב ( מתייחס ספציפית לשוק הקנדי אבל העקרונות נכונים תמיד) אפשר לראות פה . אהבתי בעיקר את הסוף שקולע גם לדעתי. מגורים זו החלטה רגשית אישית שקשורה קשר חזק לאיכות החיים זו לא החלטה פיננסית גרידא.

 

[מרקר]

העיניין הוא שברגע שאתה קונה דירה, זה נכס זה הון שאתה יכול להמיר בסופו של דבר בכסף נזיל תוך פחות משנה בלי ירידה בהשקעה שלך.

זה אמונה נטו. ביפן יש נכסים שעדיין לא חזרו לערכם לפני פיצוץ הבועה ב1990. גם בישראל היו תקופות בעבר שערך הדירות לא עלה (ולמעשה ירד), ואין מן הנמנע שלא יהיו תקופות כאלו בעתיד. אמונה שערך נכס יעלה בעתיד, ללא ביסוס על נתונים פיננסיים בטוחים (למשל, ארביטראז' פיננסי או כשל שוק), היא ספקולציה. הרבה נכסים חשופים לאיבוד ערך נומינלי, למעט נכסים מאוד מאוד סולידיים (שנניח הבנק המרכזי מנפיק המטבע ערב להם אישית, וגם אז יש סיכוני אינפלציה).

* לא המלצה או ייעוץ

 

[דוריאן]

זה אמונה נטו. ביפן יש נכסים שעדיין לא חזרו לערכם לפני פיצוץ הבועה ב1990. גם בישראל היו תקופות בעבר שערך הדירות לא עלה (ולמעשה ירד), ואין מן הנמנע שלא יהיו תקופות כאלו בעתיד. אמונה שערך נכס יעלה בעתיד, ללא ביסוס על נתונים פיננסיים בטוחים (למשל, ארביטראז' פיננסי או כשל שוק), היא ספקולציה. הרבה נכסים חשופים לאיבוד ערך נומינלי, למעט נכסים מאוד מאוד סולידיים (שנניח הבנק המרכזי מנפיק המטבע ערב להם אישית, וגם אז יש סיכוני אינפלציה).

* לא המלצה או ייעוץ

יש הבדל גדול בין ישראל ויפן מהרבה בחינות. כאן יש ילודה גבוהה שהיא פרה קדושה שלא נראה שתפחת משמעותית, יש כאן פחות שטחים זמינים לבנייה, וקצב התחלות הבנייה כאן לא מספק (וזה שיש מלחמה ולא רוצים להכניס פועלים פלסטיניים בעתיד הנראה לעין ודאי לא עוזר). אז למה בעצם שמחירי הדיור יירדו? הכוונה לטווח הארוך בסגנון של יפן, לא האטה זמנית פה או שם בגלל עניינים נקודתיים.

 

[annona]

אז למה בעצם שמחירי הדיור יירדו?

אבטלה גבוה?
משבר כלכלי עולמי?
מלחמה רצינית(סטייל רוסיה אוקראינה)?
בוא נהיה כנים, אם עד לפני 2019 הייתי מוסיף לרשימה הזאת גם וירוס, לא היית מאמין לי שזה תרחיש אפשרי.

 

[מרקר]

יש הבדל גדול בין ישראל ויפן מהרבה בחינות. כאן יש ילודה גבוהה שהיא פרה קדושה שלא נראה שתפחת משמעותית, יש כאן פחות שטחים זמינים לבנייה, וקצב התחלות הבנייה כאן לא מספק (וזה שיש מלחמה ולא רוצים להכניס פועלים פלסטיניים בעתיד הנראה לעין ודאי לא עוזר).

ברור שיש הבדלים בין מדינה למדינה. יש אינדיקטורים שונים לטעמי שמעידים על התנהגות אי-רציונלית. לפי מחקר ביפן (https://www.nber.org/system/files/working_papers/w4382/w4382.pdf) מצאתי שבשיא הבועה 1991 תשואת השכירות היתה 3%, זה משקף שהרבה רוכשים ציפו לעליית ערך משמעותית שלא קרתה ולכן הסכימו לרכוש מכשיר פיננסי הנותן תשואה נמוכה מאג"ח מדינה.

בישראל, תשואת השכירות נמוכה במיוחד במרכז ועומדת על אפילו פחות מ-2%. באופן כללי, שוק חכם משקלל הכל (קרקעות/ילודה/קצב התחלות בנייה) וקובע מחיר, ואנו לא יודעים אלו ציפיות של השוק מגולמות במחירים הנוכחיים. גם אם הייתי רוצה להאמין שזה בגלל שהריביות היו נמוכות יחסית בשנים האחרונות, הרי שאני לא רואה את זה מצב בר קיימא כיון שהריבית עלתה. אם היתה מצוקת דיור כל כך רבה, מדוע השכירות ב-20 שנה האחרונות לא מטפסת בשיעורים גבוהים כמו הדירות (השכירות לפי הלמ"ס ב-20 שנה אחרונות עלתה כ-3% בממוצע לשנה, ואילו שוק הדירות עלה הרבה יותר)? זה בעיקר הסיבה שאני רואה רכישת דירה כספקולציה לעליית ערך עתידית. בנוסף, גם אם יש ילודה משמעותית, אני לא רואה מחסור כיום (במיוחד שהרחובות לא מוצפים בהומלסים כמו במדינות אחרות בעולם) ובשנים האחרונות היתה עלייה משמעותית בהיתרי בנייה וכדומה (אפשר להשוות 2017 להיום). מה גם, שילודה לא בחיוב הופכת לכח רכישה של קנייה או שכירות (נניח אוכלוסיה גדולה שאין לה יכולת הכנסה כלל).

למעשה, הפריון בישראל בירידה והגיל הממוצע ללידה עולה. ב2002 לפי הלמ"ס היו 139.5 אלף לידות בערך (ותמותה קצת יותר גדולה). מאז מספר הלידות עלה ל181.2 ב2022 שזה בערך 30% יותר (כן אציין שאצל החברה הערבית הגידול הרבה יותר איטי ובחברה היהודית הגידול הוא כ-40%). אם מחלקים לפי שנים אנחנו מגלים שבכל שנה הילודה גדלה ב1.4%. האם היתרי הבנייה עלו יותר? מנתונים שאני ביררתי העלייה בהיתרי בנייה מ2002 עד 2022 היא כ-150% (ממה שראיתי ב2002 היו 31.5 אלף היתרי בנייה, לפי https://www.themarker.com/misc/2003-03-10/ty-article/0000017f-f67c-d460-afff-ff7e07080000, לעומת 2022 שהיו בה 77.7) ולכן הרבה יותר משמעותית. קשה לי לכן להצדיק שאם ב2002 לא היה איזה שטף עליית מחירים בגלל הילודה, מדוע שהיום יהיה (מה גם שלא היתה עלייה משמעותית ממש כמו ב1995 שמסך הברזל הוסר).

אז למה בעצם שמחירי הדיור יירדו? הכוונה לטווח הארוך בסגנון של יפן, לא האטה זמנית פה או שם בגלל עניינים נקודתיים.

דנתי במקומות אחרים בפורום שלטעמי עליית הריבית (אני מאוד סקפטי שהיא תרד ל-0) וירידה עקבית בכושר ההשתכרות בעתיד של חלקים נרחבים מהאוכלוסיה תביא לירידה ביכולת לרכוש נכסים במחירים הנוכחיים.

בכל מקרה, בין אם הנתונים נכונים או לא, אני חושב שזו אמונה נטו להאמין שערך נכס יעלה וזה מה שנקרא "ספקולציה" כי זה כמו מחירי סחורות מבחינתי.

* לא המלצה או ייעוץ